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          观点地产——舒策丸 商业的棉袄

          日期 2017-08-02 浏览次数:

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            8月7-10日,博鳌房地产论坛将连续第十七次在海南举办。十七年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

            “跨越与去地产化浪潮”主题下,在激烈的论剑中思辨,在专业的交流中融合,2017博鳌房地产论坛海纳百川,为中国房地产注入新的生命力。

            不断探索、不断创新,观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。

            观点地产网 再次拜会舒策丸是在五洲国际的总部无锡广益五洲哥伦布广场,与两年前相比,他显得更年轻了,不变的是低调、沉稳的性格和依然忙碌的工作。

            无锡地处长江三角洲的中心,是江南文化的发源地之一,早早奠定了浓厚的商业基因。在这座城市里,聚集了九龙仓、恒隆、万达、兰桂坊等众多标杆型商业地产发展商。

            不过,商业地产从来都不是一个简单的命题,要和众多商业综合体巨头并肩驻扎于无锡,舒策丸兄弟需要付出更多的努力,因为商业地产投资周期长、回报慢的模式,决定了做商业地产要更有毅力和决心。

            回顾五洲国际2016年年报,实现合同销售金额约40.68亿元及合同销售面积约64.3万平方米。其中,公司拥有人应占利润转正,录得1.01亿元。

            利润转正的背后,舒策丸做了很多。这一年,五洲国际发行了20亿公司债,对内,人事结构进行了精简调整,企业管理人员由原来的4000多降至3000多,节约了大量的人力成本。

            2017年,“轻装”上阵的五洲国际在温州取得了不错的收获,连续两个半年度的销冠,成为温州商业投资市场的执牛耳者。

            在战略上,舒策丸向观点地产新媒体透露,除了确立以商贸物流板块为重点发展外,五洲国际也将进行住宅开发。

            “因为住宅的现金流还是转得比较快,但是我们的比例会控制好,可能控制在30%左右,整个企业就比较平衡一点了。”

            经过前几年的调整后,舒策丸对五洲国际的未来也表现出了充足的信心:“2017年的发展在16年的基础上将有大的突破。”

            商业的寒冬

            人们形容温州商人时,有这样一段话:“温商是那种穷时能吃苦,富了也能吃苦;打工能吃苦,当老板也能吃苦的人,他们甚至渴望苦难,因为苦难的背后是财富的源泉。”

            和舒策丸的对话过程中,这也是我们最大的感受之一。在他身上,我们鲜少捕捉到意气风发的张扬,眼神里流露更多的是韧性和蓄藏。

            近几年来,关于“商业寒冬”的言论从来都没有停止过,即便如此,仍有越来越多的住宅开发商重金布局商业地产,企图通过持有物业增强企业抗风险的能力。但现实是,能够真正做好的企业屈指可数,大都举步维艰。

            从2004年创立五洲国际起,舒氏兄弟便凭借早年做商贸生意的经验着力发展商业地产,并于翌年成立五洲国际商业管理公司,进行统一定位、统一招商、统一管理,这在当时是属于眼光超前的战略。

           

            在无锡沉淀了一定时间的五洲国际于2007年开始向外扩展,业务遍布杭州、盐城等长三角城市,步入区域发展阶段,同时确立了商贸物流产业园和城市综合体齐头并进的两大主要产品线;2010年,舒氏兄弟开启了全国扩张。

            为了拓宽融资渠道,五洲国际寻求赴港上市,并在2013年6月成功在港交所挂牌,成为江苏省首家在港上市的商业地产企业。

            这一年,五洲国际的总收入及毛利分别为人民币40.5亿元及人民币17.7亿元,同比分别增长79.7%及47.3%,股东权益应占净利为10.2亿元,同比增长45.8%。

            “上市对我们虽然有挑战,但是对规范化的管理还是有很大帮助的。因为我们是做商业地产,还是招商引资的,包括政府、商家对我们的认可度,都有很大帮助。”

            确实,成功上市犹如硬币的两面,打通了资金渠道的同时,更要接受来自资本市场的监督。2014年和2015年,受整个大环境的影响,五洲国际的发展也出现一定程度的放缓,这种情况下五洲国际果断开启转型之路,主动控制商业地产开发体量,进而在“轻资产”领域大施拳脚。

            “我们的商业地产,前几年的收入是比较低的,包括收入的租金,管理费都是比较低的,以前主要是综合体太多了,也受电商的影响,综合体板块、百货各方面确实是受到了一定的影响,不像过去那么容易做。”回忆起过去时,舒策丸向我们道出了商业地产的艰难。

            商业地产并不容易做,要把市场培育起来,起码要1到3年的时间,期间是不断的资金投入和与之不成正比的租金和管理费收入。如果不是有雄厚的资本实力,企业很容易就会因为熬不到投资回报期而败下阵来。

            五洲国际的棉袄

            十五年前,任正非曾用“华为的冬天”来提醒员工居安思危,在他看来,为抵抗“寒冷”,华为的棉袄是现金流。那么,五洲国际的棉袄又是什么呢?从舒策丸的话语间,我们似乎听见些许端倪。据他透露,五洲国际今年将计划做一些住宅项目。

            “因为住宅的现金流还是转得比较快,但是我们会控制好比例,不会大面积地做住宅,可能控制在30%左右,这样整个企业就比较平衡一点,多元化一点。”

            上半年,五洲国际开发浙江绍兴嵊州檀山府、河北邢台月晟·天玺台两个高端住宅项目,首次发力纯住宅项目。两项目总建筑面积达61万平方米,标志五洲国际正式启动住宅地产业务。不仅如此,在五洲国际擅长的商业地产开发领域,2017年也实现了新的跨越与转机。

           




           

            2015年7月,五洲国际摘得温州乐清四幅商服地块,并规划斥资35亿打造中国电工电器城。两年的匠心打造与运营终于迎来收获,五洲国际不仅为乐清呈现了一座电工电器商贸之城,更凭借1445套和1062套成交量,击退万科、新城、金茂等开发商,为自己摘下了2016下半年和2017上半年温州楼市的销冠之位。

            舒策丸坦言,作为集团首个产地型市场,中国电工电器城倾注了五洲国际最优秀的经验和资源。因为在他的规划中,五洲国际要做的不仅是热销楼盘,更将以此撬动五洲国际全产业链的运营体系,形成新的商贸物流生态圈,构筑一个足以在世界范围内产生影响的电工电气原产地大市场。

           

            事实上,商贸物流一直是舒氏兄弟最寄予厚望的业务。在舒策丸看来,相比起将要接近行业天花板的住宅开发、竞争激烈的商业地产,国内的商贸物流板块还有很大的空间。此时,舒策丸也不由变得兴奋了些,开始侃侃而谈。

            数据显示,2016年全年,中国社会消费品零售总额为33.2万亿元,在世界排名前列,而国内物流行业的发展则相对落后,两者不平衡为企业提供了巨大提升空间。

            商贸物流空间到底有多大?据舒策丸统计,国内的商贸物流,超过1亿以上规模的有4950多家。但是真正的交易额是十几万亿,比所有的酒店、商业综合体的总和还要大。

            正因为此,许多地产商也纷纷进入物流地产这一片蓝海,典型如复星、华夏幸福及万科这些地产大鳄们。不过,舒策丸对竞争并未太过担忧。

            “在这个行业里面,我们可以说是走在比较前端的。他们新来做物流的,是单一的物流,不是像我们这种产业链的物流,生态圈的物流还是比较少的。”舒策丸口中的产业链式物流,正是五洲国际最重要的王牌。

            具体而言,在产业链上游,包含了仓储、配送、产品信息、物流公司、快递公司和零售部分的组合。而在下游,五洲国际还将为商户提供配套的运营,大至金融的支持、对商户公司财务的评估,小到对店长的培训、日常的运营维护,都将在这个生态圈内产生。

            面对如此庞大的产业链,舒策丸也深知合作的重要性:“我们本来是浙江温州那边的人,以前跟老乡交流得比较多,现在是全国都可以交流。以前同行好像都是竞争对手,现在都不是了,而是开放的、合作的,多交流,对发展有很大帮助。”

            在互联网+时代,信息技术的运用也为舒策丸解决了不少难题“互联网出来以后,整个信息对我们的帮助还是有的,不但不受影响,反而还有帮助,因为重组了信息化,对我们的管理、预算,还是有帮助的。”

            管理成本的节约也为公司利润腾出了不小空间,轻装上阵的五洲国际在2016年的收益超越了前年。

            永远在学习

            “2017年,五洲国际的发展在2016年的基础上有大的突破。”

            6月正值五洲国际上市四周年的活动月,四年来,五洲国际经历了考验,在激荡中一路走来。在倾力打造的温州项目取得不错成绩后,舒策丸对未来的信心也增加不少。站在新的起点上,他为自己定下了“小目标”。

            “我们的目标是把商贸物流的板块做强,在行业里面,虽然招商出租率已经排第一了,但是在真正大的板块里面,我们可能只占了1%,三五年之后要扩大到5%、10%,这个空间是非常大的,把这个空间创造出来,我们的经营面积可能会往更大的方向发展。”

            不同于对具体销售数额的追求,在舒策丸眼中,他更看重的是市场份额,占了多少比例。因为这个数据形成一定量以后,里面将产生很多的生态圈,很多业态就可以展开,其中产生的附加值将是巨大的。

            谈到布局,舒策丸的战略思路也十分清晰,相比于毫无章法地大规模占据,他更倾向于按市场的需求来做。

            “我们进入一个城市,首先要衡量的是消费量有多大,市场不会只有你一家在经营,而是分散的。比如在郑州,整个商业需求总共也就三四百万方,我们开发六七十万方,这样可以保证经营面积是全开业的。如果我们一开始就建两三百万方,其余就只能空在那里,招不到租。”

            眼界决定格局,格局决定结局,随着贸易的国际化,商贸物流亦绕不开向外的延伸。在五洲国际的布局里,跨境电商便是其走出去的第一步。

            据舒策丸透露,公司正在河南洛阳和政府合作打造跨境电商产业园,不仅结合了物流和商贸,海关的检验检测也在这个区域内完成。今年的6月16日,洛阳跨境电商通关平台正式投运。

            从商业地产、商贸物流,再到跨境电商,从白手起家到享誉一方,舒氏兄弟步步为营,演绎着属于自己的财富故事。五洲国际也从未停下脚步,指引他们的是一幅逐渐描绘完成的商贸物流产业链蓝图。

            13载发展,五洲国际还很“年轻”,前方的路还很长,对此,舒策丸表示,“永远都在学习之中”。

            以下为观点地产新媒体对五洲国际副董事长兼行政总裁舒策丸先生的专访实录:

            观点地产新媒体:您如何评价五洲国际这两年的发展?

            舒策丸:这两年发展下来,发现商贸物流板块在整体市场上还是有很大空间的,而且是招商运营比较好的企业。我们在这个行业里面,出租率、招商率、城市覆盖率都是第一的,所以我们要把强项继续做下去。

            还有就是前两年商业地产过热了以后,很多地方政府控制了商业地产的开发,这对商业发展还是有帮助的,特别是持有物业比较多的产业,对我们是利好。整个板块市场增长很大,特别是中部、中西部等地方,刚开始准备发展的区域,有很大空间。

            观点地产新媒体:为什么想建住宅?

            舒策丸:因为住宅的现金流转得比较快,但是我们会控制好比例,不会大面积做住宅,可能是控制在30%左右,这样整个企业就比较平衡一点,多元化一点。而且我们稳定的租金也在大量提升,每年提升20%、30%,对我们帮助是很大的。

            我们的商业地产前几年收入比较低,包括租金收入、管理费都比较低。因为做商业要提早把市场培育起来,培育期是1到3年,到了第4年,租金、管理费是几倍幅度增长的。

            观点地产新媒体:商业地产其实是很难做的,做好非常难。

            舒策丸:特别是前面几年,不是那么容易就可以做起来的。因为房地产不一样,可能今年投进去,快一点的话今年就可以产出,商业的产出是完全不一样的,要靠前面的两三年,甚至是三五年来培育这个市场,这个就要投入,企业要有信心。

            所以我们要培育市场,一开始要把门槛放低,引进很多的品牌商家,但是培育期一旦过了之后,这个市场空间还是很大的。因为以前主要是综合体太多了,也受电商的影响,现在的商贸物流板块基本上受电商的影响很少。

            互联网出来以后,对我们的帮助还是有的,因为重组了信息化,对我们的管理、预算,还是有帮助的。综合体板块、百货各方面确实是受到了一定的影响,不像过去那么容易做。 

            观点地产新媒体:商业地产发展培育1到3年,有管理的输出,就是开始做轻资产的转型,现在慢慢有品牌落地了吗?

            舒策丸:现在我们管理的应该有20几个项目,做品牌输出管理,最近的三五年时间,可能很快就会超过自己开发的项目。

            观点地产新媒体:这个品牌输出是带团队过去吗?

            舒策丸:是的,帮助招商和运营,有些也可以代建、代管理,但是由对方来投资。

            观点地产新媒体:这个业务主要是集中在哪些区域?

            舒策丸:江苏,包括浙江,另外是其他地方,可能在很多中部、中西部等地,也可以做。因为这些地方和商贸物流板块是可以结合的。

            我们以后是以商贸物流为重点,综合体可能会弱化一些,管理还会存在,但是开发会比较少一些。

            观点地产新媒体:商贸物流方面有哪些优势?

            舒策丸:国内的商贸物流,特别是商贸,我们调查了数据,中国超过1亿以上的成规模的就有4950多家,将近5千家的数据。但是真正的交易额是十几万亿,比所有的酒店、商贸、综合体的综合还要大。

            这个板块是非常大的,我们以前都是单一的商业,现在要做的是商贸物流,包括配送。物流里面有一个很大的区分,有仓储、配送、信息,物流公司,快递公司,零担公司,这些东西组合在一起的。

            我们把整个产业链、生态链结合起来,再加上后期给商家的配套、金融的支持,扶持他们的生意,做得更强更大,而且资金方面也要解决。

            还有管理的培训方面,对他们店长培训慢慢也要和大学结合起来,怎么培养店长,怎么培养管理,把通道打通,帮助他。

            整个商业板块里面是一个大的产业,一个生态圈、产业链要拉起来,包括物流。这就不是单独的把一个什么地方卖给谁,而是展开到整个上下游的产业链。

            观点地产新媒体:很多地产商往这里进军,压力大不大?

            舒策丸:我想不会太大,特别是这个行业里面我们可以说是走在比较前端的。

            另外,他们是单一的物流,不是我们这种产业链物流、生态圈物流。其实中国的物流很多,但是大部分还是单一的。

            观点地产新媒体:做商贸也要跟一些电子商务合作吗?

            舒策丸:都是合作的,互联网影响了中国很多行业,用得好的话,对实体企业是有很大帮助的。节约很多,信息化的预测准确了很多,但是要结合好。

            观点地产新媒体:互相合作是开放的吗?

            舒策丸:开放的,包括我们在内的全国所有好的企业,大家都会联合起来,合作起来,对大家都有帮助。

            我们本来是浙江温州人,以前跟老乡交流得比较多,现在是全国都可以交流。以前同行好像都是竞争对手,不讲话,不交流,现在都不是了,都是开放的,大家都交流。

            你不可能永远是排第一的,公司管理也好,发展战略也好,肯定要跟着市场变化,不能说定下来的规矩就永远用这个规矩。

            规矩可以用这个,制度也可以用这个,但是市场的变化还是要跟着做,不跟着的话,这个市场弊端还是存在的。所以要多交流,多看,对发展有很大帮助。

            观点地产新媒体:今年以来的金融政策是紧缩的,五洲国际会不会受影响?融资方面没有太大的问题?

            舒策丸:目前没有太大的问题。因为现在境外发债都要经过发改委审批,但是我们这些基本上是很顺畅的,都给我们支持,对行业扶持还是存在的。

            观点地产新媒体:五洲国际有很多业务为什么会选择四川、重庆这些地方?

            舒策丸:因为我们觉得商贸物流板块,那边的空间比这边还要大,这边已经发展得比较成熟了。

            郑州、武汉、重庆,西安等中西部的省会,产出还是很大的,经济、高端人才、产业都集中在这几个大的区域,这些方面以后会有很大的空间,我们以后也是围绕这些大区域布局。

            观点地产新媒体:重庆五洲国际先去了,华南城也去,五洲国际主要竞争对手就是华南城?

            舒策丸:华南城经营面积跟我们差不多,但我们只开发了六七十万方,经营面积是全部开业。而华南城是建了两三百万方,其余空在那里,招不到租。

            外面还有一百多家的企业在发展,大大小小而已,不可能集中的。所以说每个企业的核心定位不一样。

            我们做商业,市场需要50万方我就建不超过50万方,根据市场需求来做。而华南城的发展方式,不管这个地方是30万还是50万方,都要建200-300万方。

            商业空在那里没有价值,只有招商运营,正常收租金了才有价值。建得再多,没有价值也等于是零。

            观点地产新媒体:华南城没有商贸物流,但南沙拿了一个可以做跨境电商。

            舒策丸:我们有些地方也在做,在河南洛阳做了一个跨境电商产业园,跟物流结合在一起做。

            我们做了一个商贸市场,在洛阳是比较大的,在我们的范围之内建了一个跨境电商产业园,跟政府一起打造,把海关、检验检测全部放到里面来。

            观点地产新媒体:跨境电商也做了,还有哪些新的动作?

            舒策丸:商贸还是要增加物流板块,包含跨境这个地方,我们现在做的市场大部分是国内的市场,以后国内的产品越来越国际化,就是要走出去,国内的物流、国际的物流都可以加起来做。

            观点地产新媒体:去年整体营收是40亿左右,今年判断形势,觉得会增还是减?

            舒策丸:会增。

            观点地产新媒体:人才对企业来说是比较重要的,现在人才流失大吗?

            舒策丸:人才上还是要自我培训,另外用现代化的管理,大部分都解放出来了。因为信息化完善了以后,不需要这么多人管,包括集团也好,项目也好。

            我们的管理人员整个集团里面是4千多人,去年降至3千多人,这是管理成本的节约,反过来收益去年比前年大,这个利润空间就出来了。今年有些地方还继续在完善。

            这个行业里面,制度要建好了,人才也要用好,但最关键的还是企业的核心方向要清晰。

            观点地产新媒体:舒总的生意经是算负债吗?还是只是看战略?您是认可战略还是每个项目都必须要求赚钱?

            舒策丸:也是战略多一些,整体的战略。债务不能过于激进,要在合理的范围之内,有点风险来的时候能够控制的范围之内,还是要有自己的控制能力的。

            如果是房地产行业,应该是80-90%,都是正常之内。因为很多计算方式是不一样的,我们很多应收款,没有交房的这些全部都是算在里面的。

            观点地产新媒体:您对整个房地产的形势是属于乐观、谨慎乐观还是比较悲观?

            舒策丸:我们觉得是不会大起大落的方式,像以前那种快速发展没有了,走下坡路也是不可能的事情,还是比较稳定的经济、稳定的发展。

            因为国家调控就是怕涨得太快,不会把房地产打下去。而且每个城市都不一样的,可以想自己的办法。这个行业里面,大的方向来讲是比较健康的。

            观点地产新媒体:这个月是五洲国际上市四周年,您对公司上市四周年表现有什么看法、评价?对未来有什么期许?

            舒策丸:2017年,五洲国际的发展在2016年基础上有大的突破,特别是在最近的上市四周年,对我们所有的商业市场管理、综合体各方面是比较认可的。

            上市对我们虽然有挑战,但对规范化管理还是有很大帮助的。因为我们也做商业地产,政府、商家对我们的认可度,都有很大帮助。

            这不是单一融资渠道的打通,而是整个市场,如果没有这个平台,很多合作就不会跟你谈,一个个谈会比较累。

            我们大的目标还是商贸物流板块,在行业里面虽然招商出租率已经排第一,但是在真正大的板块里面,我们可能只占了一千多亿的市场,只占了1%,三五年之后要扩大到5%、10%,这个空间是非常大的。

            观点地产新媒体:您的期许是占有率的提升?

            舒策丸:我们不会说市场销售了多少,而是市场份额占了多少比例。一旦这个数据弄好了以后,我们很多的生态圈、很多业态就可以展开。

            因为强调份额以后,可能到十倍的时候就有一百多万商户,这一百多万商户就在我的范围之内运营,就产生了很多附加值出来,可以创造很多东西。

            这是很大的市场,而且是长久的,不像房地产开发只是卖了。这个物业收入明年只会增长,不会少的,哪怕不去拿一块地,收入也在增长。而且我们的业态拉得很长,定位也是跟着市场来定位。


           

          五洲国际宣传片

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